부동산 계약 시 '가계약금' 은 일반적으로 사용되는 절차이지만, 우리 법률에는 가계약금 이라는 용어 자체가 없습니다. 따라서 현장에서는 혼란을 불러올 수 있는 여지가 많습니다. 가계약금에 대한 배액배상을 받을 수 있는지, 반환 절차에 대해서 알아보겠습니다.
일반적인 가계약 절차
- 매수인은 계약을 원하는 집을 공인중개사를 통해 찾습니다.
- 마음에 드는 집을 발견하고 중개사에게 말하면, 중개사는 매도인에게 매도의사를 물어봅니다.
- 매도금액과 잔금일자에 대한 합의가 이루어지면 바로 계약서를 작성하고 정식 계약을 하면 됩니다. 하지만 통상적으로 '가계약금'을 먼저 받고 추후에 정식 계약서를 작성하는 것으로 진행합니다.
- 공인중개사는 통상적으로 '매매목적물, 매매금액, 계약금, 계약서 작성 예정일, 잔금일' 등을 매도인과 매수인에게 문자로 보냅니다. 추후에 정상적으로 정식 계약을 체결하면 문제가 안됩니다. 그런데 양쪽 상대방 중에서 한쪽이 사정이 생겨 계약을 하지 않는다고 할 때 분쟁이 많이 발생합니다.
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가계약금 효력 여부
가계약금은 돌려받을 수도 있고, 못 받을 수도 있습니다. 중요한 것은 가계약금을 입금하기 전에 '계약의 중요 부분'을 계약 상대방에게 사전협의를 하였다면, 가계약도 '유효한 계약(본계약)'으로 봅니다. 따라서 유효한 계약으로 인정되면 매수인(임차인)은 가계약금을 반환받을 수 없습니다.
그럼 계약의 중요부분은 무엇일까요?
- 부동산 계약을 하고자 하는 대상 목적물이 특정되어야 한다
- 계약의 '대금'에 대한 확정에 관한 합의내용이 포함되어야 한다
- 부동산 대금에 대한 '지급방법'에 대한 합의내용이 포함되어야 한다
이 부분에서 '특약사항' 에 어떤 내용을 걸었는가도 중요합니다. 만약 '오늘부터 최대 7일까지 생각해보고 계약을 진행하지 않을 경우 가계약금을 돌려받는다'라는 식으로 특약을 걸었다면, 매수인(임차인)은 당연히 가계약금을 반환받을 수 있습니다.
가계약금도 계약금과 동일한가?
가계약금 반환을 요청할 시 가장 중요한 부분은, 배액배상을 할 경우 매수자는 '입금한 가계약금만 포기' 하면 되는지입니다. '가계약금 = 계약금' 으로 본다면 가계약금만 포기하는 것이 아니라 실제 계약금(보통 10%)에 해당하는 금액을 더 보내야 계약 취소가 될 수도 있기 때문입니다.
법원에서도 상황에 따라 서로 다른 판례들이 나오고 있어서 명확하지 못한 부분이 있습니다. 따라서 계약시에는 계약 취소 시 반환에 대한 기준도 명확하게 기록을 해야 합니다. 그래야 서로 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
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